Guía · 6 min de lectura
Cancelación del PMI: cuándo pedirla
El seguro hipotecario privado protege al prestamista, no a ti. Termina según un calendario que controla el prestamista, pero hay dos puntos en ese calendario donde puedes actuar.
El PMI termina automáticamente cuando el saldo llega al 78% del valor original. Puedes pedirlo al 80%, y en un préstamo típico esa diferencia son varios meses de pagos que no tienes que hacer.
El PMI se cobra como un porcentaje del saldo original del préstamo, repartido en doce pagos mensuales. En un préstamo de $450.000 al 0,6%, son $2.700 al año, o $225 al mes: dinero que ya no te aporta nada una vez que el prestamista ya no necesita la protección.
La Ley de Protección al Propietario establece dos umbrales. Al 80% del valor puedes pedirle al administrador que lo cancele. Al 78% debe cancelarse automáticamente. La aritmética de un préstamo amortizable determina cuándo llega cada uno.
Los dos umbrales no están cerca
El porcentaje suena a diferencia de redondeo. No lo es, porque el último tramo de una hipoteca tarda mucho en amortizarse.
En un préstamo de $450.000 sobre una vivienda de $500.000 —90% del valor al originarse— el saldo llega al 80% del valor en febrero de 2035, nueve años y medio después. Llega al 78% en abril de 2036, catorce meses más tarde. Esa brecha son $225 al mes, o unos $3.150 que pagas de más solo por esperar.
Qué requiere pedir la cancelación
Alcanzar el 80% del valor es necesario pero no suficiente. El administrador también comprobará que el préstamo esté al corriente, que no exista un gravamen subordinado y que tengas un buen historial de pagos. Algunos exigirán una avalúo nueva, a tu costa, si los valores han cambiado mucho desde el origen.
Pide por escrito y guarda la fecha. Una solicitud hecha por teléfono tiende a esfumarse cuando reclamas tres meses después.
- El préstamo está al corriente, sin pagos atrasados.
- No hay una segunda hipoteca ni una línea de crédito hipotecario sobre la propiedad.
- Sin morosidad en los últimos 12 meses, y normalmente no más de un retraso de 30 días en los últimos 24.
- El administrador puede exigir prueba del valor si cree que la propiedad ha bajado.
La trampa del "valor original"
Ambos umbrales se miden contra el valor original de la propiedad o el precio original de compra, el que sea menor, no contra lo que la vivienda vale hoy. Un mercado que ha subido no acelera la cancelación por sí solo.
Esto corta en ambas direcciones, y la segunda vale la pena conocerla: si tu vivienda se ha revalorizado sustancialmente, una avalúo nueva a veces puede establecer un valor más alto y acercar mucho la línea del 80%. Vale la pena preguntarlo explícitamente al llamar.
Cuando el seguro no termina nunca
Los préstamos FHA son distintos. En una hipoteca de la Administración Federal de Vivienda con menos del 10% de enganche, la prima anual corre durante todo el plazo: no hay cancelación automática al 78%. La única salida es refinanciar a un préstamo convencional una vez que tengas suficiente capital.
Esa distinción vale decenas de miles de dólares y es lo más importante que hay que entender antes de elegir entre los dos tipos de préstamo.
Preguntas frecuentes
¿Puedo quitar el PMI antes amortizando el préstamo?
Puedes pedir la cancelación al 80% del valor, y el principal adicional te lleva allí antes. Los mismos pagos extra que acortan el plazo también adelantan la fecha de cancelación, a menudo por años en lugar de meses.
¿El PMI siempre termina al 78%?
Para préstamos convencionales con prima pagada por el prestatario, sí: ese es el punto de terminación automática que fija la ley federal. Para préstamos FHA con un enganche pequeño, no: la prima anual continúa durante toda la vida del préstamo a menos que refinancies.
¿Y si el valor de mi casa ha subido mucho?
Pregunta al administrador si se puede usar una avalúo nueva. Cuesta dinero y no todos los préstamos lo permiten, pero en una propiedad que se ha revalorizado mucho puede acercar el umbral del 80% años. Nunca cambia la fecha automática del 78%, que está fijada al valor original.