Un préstamo FHA te permite comprar con un 3,5% de enganche, pero el seguro hipotecario añade unos $176,92 al mes — y por encima del 90% de relación préstamo-valor se cobra durante todo el plazo.
Cómo funciona el seguro de FHA
Los préstamos FHA están asegurados por la Administración Federal de Vivienda, lo que permite a los prestamistas aprobar a prestatarios con menor historial crediticio y enganches más pequeños. El costo es el seguro hipotecario, y llega en dos partes que se confunden con facilidad.
El MIP inicial es el 1,75% del monto del préstamo, cobrado al cierre; normalmente se paga en efectivo o se acredita al préstamo. El MIP anual es un porcentaje del saldo al año, dividido en cuotas mensuales que se suman a lo que debes cada mes. En un préstamo a 30 años con un LTV de hasta el 95% es el 0,5%; por encima del 95% sube al 0,55%.
Otros dos factores mueven la tasa anual. Un préstamo a 15 años se cobra bastante menos: 0,15% con un LTV de hasta el 90% y 0,4% por encima. Un préstamo por encima del umbral de saldo alto de $1.249.125 se cobra más todavía. Lo que no cambia la tasa es bajar del 90% de LTV en un préstamo a 30 años: la tasa sigue siendo el 0,5% en ambos casos. Lo que cambia es la duración.
El efectivo que realmente necesitas
Los compradores suelen subestimar el efectivo necesario. Además del enganche y el MIP inicial, prevé costos de cierre de alrededor del 2% al 5% del precio de compra, más el escrow prepagado de impuestos y seguros. Si financias el MIP inicial en vez de pagarlo en efectivo, bajas el efectivo requerido pero subes el saldo por la misma cantidad más intereses.
Cuándo la prima anual no desaparece nunca
Esta es la parte de FHA que más sorprende a los prestatarios. En un préstamo convencional, el seguro hipotecario privado se cancela automáticamente al llegar al 78% de relación préstamo-valor. En un préstamo FHA la regla es distinta: la prima anual deja de cobrarse a los 11 años solo si el préstamo tenía un LTV de hasta el 90% en el momento de concederse. Por encima del 90% —lo que incluye a todo prestatario en el mínimo del 3,5%— se cobra durante todo el plazo. Bajar del 90% más adelante no lo acorta: la duración queda fijada en el origen.
La consecuencia práctica en el ejemplo por defecto: un enganche del 3,5% da un LTV del 97,4%, así que la prima anual se cobra los 30 años completos. La calculadora muestra tanto la tasa como la duración, porque la segunda es lo que hace caro el FHA con el tiempo.
La salida habitual es refinanciar a un préstamo convencional al alcanzar un 20% de capital. Si vale la pena depende de la tasa que consigas entonces frente a la prima que dejarías de pagar; por eso la fecha de equilibrio importa más que el ahorro mensual.
Preguntas frecuentes
¿Puedo eliminar el seguro hipotecario de FHA?
Solo refinanciando, para la mayoría. Si tu préstamo tenía un LTV superior al 90% cuando se concedió, la prima anual se cobra durante toda la vida del préstamo y no desaparece al 78% como el PMI convencional. Refinanciar a un préstamo convencional la elimina al alcanzar un 20% de capital.
¿FHA es realmente más barato que un préstamo convencional?
A menudo en la tasa, rara vez en el costo total. Para prestatarios con menos del 20% de enganche, la tasa del FHA suele ser menor que la de un préstamo convencional con ese mismo nivel de capital. Pero la prima anual que no termina nunca puede superar esa diferencia, y por eso la duración importa tanto como la tasa.
¿Qué historial crediticio necesito para FHA?
Muchos prestamistas FHA trabajan con un mínimo de 580, y algunos bajan a 500 con un enganche mayor. Con 580 o más, el enganche mínimo es del 3,5%.